Советы бывалого
Мировой финансовый ипотечный кризис и стагнация на рынке недвижимости привели к повышению уровня конкуренции и борьбы за выживание на рынке строительных компаний Украины.
Победить или, по крайней мере, выжить в этом состязании становится возможным исключительно с использованием всех разрешенных законом методов.
Сегодняшние условия полномасштабной конкуренции в строительной отрасли обязательно включают в себя минимизацию налогообложения на 15-25% с помощью нерезидентных структур. Порой именно эта разница может иметь судьбоносное значение для дальнейшего существования строительной компании.
Использование фирмы-нерезидента в структурировании строительного бизнеса позволяет к тому же защитить от принудительного изъятия (рейдерства и т.п.) как готовые к продаже объекты, так и находящиеся на стадии строительства или проектирования с помощью политических и экономических преимуществ международного права не доступных рядовому украинскому субъекту предпринимательской деятельности.
Теория и практика применения иностранных оффшорных компаний для защиты заработанного капитала хорошо известна в стране и активно используется украинскими фирмами.
Каковы же непосредственные инструменты минимизации налоговых выплат в сфере жилищного строительства в сегодняшней ситуации?
Это:
1) Использование инвестиционных сертификатов Паевых инвестиционных фондов (ПИФов), выпущенных компанией по управлению активами (КУА) для первоначальной продажи нерезиденту по номиналу с дальнейшей реализацией в Украине по рыночной цене.
2) Использование целевых облигаций публичного размещения выпускаемых застройщиком по себестоимости жилой площади с дальнейшим заключением контрактов на покупку или продажу облигаций с подконтрольной клиенту нерезидентной европейской компанией выступающей в качестве посредника.
Процесс выпуска и использования таких облигаций несомненно требует уплаты 1%-ного пенсионного сбора при конвертации валюты инвестиции (например, евро в гривну), открытия инвестиционного счета и выполнения определенных законом процедур и условий. Но результат того стоит.
У строительной фирмы-застройщика эмитента ценных бумаг прибыль практически отсутствует. Деньги, полученные от приобретения облигаций, не относятся в состав валового дохода как облигационный заем. Дом, этаж или квартира поставляются конечному покупателю при погашении облигации застройщиком.
НДС сводится к минимуму, так как кредит по этому налогу при приобретении услуг генерального подрядчика по себестоимости равняется НДС-обязательствам от поставки квартир посредством погашения облигаций по номинальной стоимости.
Важно помнить, что ГКЦБФР определил обязательным условием полную оплату облигаций при подаче отчета о результатах их размещения, поэтому нерезидент должен располагать всей суммой выкупа этих ценных бумаг.
3) Фонды по операциям с недвижимостью (ФОН) и институты совместного инвестирования (ИСИ) используются в договорах о совместной деятельности с участием застройщика.
Налоги на прибыль от операций с ценными бумагами и на доход у источника выплаты при перечислении его нерезиденту минимизируется или сводится практически к нулю с помощью международного налогового планирования.
4) Инвестировать в Фонды финансирования строительства (ФФС) не целесообразно, поскольку последние не имеют ценных бумаг и подлежат НДС.
